2026年版2024年以降取得
住宅ローン控除シミュレーター
住宅ローン残高の0.7%が所得税から戻ってくる「住宅ローン控除」の累計額を、住宅種別と借入期間から試算します。
入力
万円
35,000,000 円
年
ZEH水準省エネ住宅（控除上限 45,000,000円・期間13年）
住宅ローン控除の概算
13年間の累計控除額
2,548,000円
初年度 238,000円から年々減少
- 初年度借入残高
- 35,000,000 円
- 控除上限
- 45,000,000 円
- 控除対象（上限適用後）
- 35,000,000 円
- 控除率
- 1 % (年)
- 控除期間
- 13 年
- 初年度控除額
- 238,000 円
- 累計控除額
- 2,548,000 円
年次控除額の推移を見る
- 1年目238,000 円
- 2年目231,000 円
- 3年目224,000 円
- 4年目217,000 円
- 5年目210,000 円
- 6年目203,000 円
- 7年目196,000 円
- 8年目189,000 円
- 9年目182,000 円
- 10年目175,000 円
- 11年目168,000 円
- 12年目161,000 円
- 13年目154,000 円
※ 2024年以降取得の制度に基づく簡易計算。残高は線形減少を仮定（実際は元利均等返済等により異なる）。控除額は所得税から差し引き、不足分は住民税から最大97,500円控除可能。所得が多くないと控除上限まで使い切れない場合あり。子育て・若者夫婦世帯の特例（最大4,500万円・〜2025年）等は未考慮。
よくある質問
- Q. 住宅種別の違いは？
- 住宅の省エネ性能で控除上限が大きく変わります（2024年以降取得）:
・認定長期優良住宅・低炭素住宅: 5,000万円・13年（最大455万円）
・ZEH水準: 4,500万円・13年（最大409.5万円）
・省エネ基準適合: 4,000万円・13年（最大364万円）
・その他の新築: 3,000万円・13年（子育て世帯等限定、最大273万円）
・中古住宅: 3,000万円・10年（最大210万円） - Q. 適用条件は？
- ・床面積50㎡以上（2024年以降は40㎡以上の特例も）
・自己居住用（取得後6ヶ月以内に住み始める）
・借入期間10年以上
・所得2,000万円以下（合計所得金額）
・居住開始年から13年（or 10年）の間に住み続けること - Q. 申請方法は？
- 初年度は確定申告（必須）。住宅ローンの年末残高証明書、登記簿、契約書等が必要。2年目以降は会社員なら年末調整で対応可能（税務署から送られる書類を会社に提出）。
- Q. 所得税で引ききれない場合は？
- 所得税から引ききれなかった控除分は、翌年度の住民税から最大97,500円まで差し引かれます。それを超える分は失効。低所得や育休中は控除の恩恵をフル受領できないので、配偶者と借入を分けるペアローン等の検討も。
- Q. 繰上返済すると損する？
- ローン残高が減ると控除額も減るので、控除期間中の繰上返済は税金面では「やや損」。ただし利息軽減効果と合わせて判断を。控除率0.7%＜借入金利の場合は早く返した方が有利。控除期間（13年 or 10年）終了後の繰上返済が最適。
- Q. 共働き夫婦のペアローンは？
- 夫婦それぞれが借主となり、それぞれが住宅ローン控除を受けられるのがペアローン。世帯合算で控除額を最大化できます。ただし両方が所得税を十分払っている世帯のみ有利（所得税が少ないと控除を使い切れない）。