空き家・親の家 完全ガイド

空き家問題の現状

総務省「住宅・土地統計調査」では、日本の空き家は全住宅の約14%、849万戸。うち長期不在で放置の「その他空き家」が350万戸超。

放置すると、固定資産税の住宅用地特例（1/6軽減）が外れ税額が最大6倍になるリスク（特定空家認定時）。

選択肢: 管理・売却・賃貸・解体

• 売却: 相続後3年以内なら3,000万円特別控除（被相続人居住用）
• 賃貸化: 維持できる物件のみ。修繕費・空室リスクと家賃収入を比較
• 解体: 木造30坪で150〜300万円。更地化で売れやすく
• 空き家バンク登録: 自治体運営の登録制度。地方は補助金あり
• 寄付: 自治体・地域団体は受け取らない場合多い

税金と特例

• 相続時: 小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減）
• 売却時: 被相続人居住用財産の3000万円特別控除（要件: S56以前築 or 耐震改修済、相続後3年以内、居住or事業に供されていない等）
• 譲渡所得税: 5年超なら20.315%、超え部分
• 放置時: 特定空家指定で固定資産税6倍化リスク

特定空家の指定リスク

2015年「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、「特定空家」（倒壊・衛生・景観の著しく不適切な状態）と認定されると：

• 固定資産税の住宅用地特例が外れる（実質6倍）
• 市町村による助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行（解体費用は所有者請求）

2023年改正で「管理不全空家」も新設され、より早い段階で課税優遇外しが可能に。

実行チェックリスト

• 相続発生時：相続登記（2024年義務化）
• 3年以内：売却検討（3000万特別控除あり）
• 賃貸化：地域の家賃相場とリフォーム費用を比較
• 解体：自治体の補助金チェック（最大100〜200万円補助の自治体も）
• 空き家管理サービス：月3,000〜10,000円で見回り