不動産売却 譲渡所得税 計算機

よくある質問

Q. 短期譲渡と長期譲渡の境界は？

売却した年の 1 月 1 日時点で「所有期間 5 年超」が長期、「5 年以下」が短期。所得税 + 住民税で長期は 20.315%、短期は 39.63% と倍近い差があります。あと数ヶ月で 5 年超になるなら売却タイミングを年明けに調整するだけで税額が半減することも。

Q. 居住用財産の 3,000 万円特別控除はだれが使える？

自分が住んでいた家を売却するときに使える特別控除。譲渡所得から 3,000 万円を差し引けます。要件: (1) 自己居住用 (2) 居住期間に制約なし (3) 売却の前年・前々年に同特例を使っていない (4) 配偶者・親族への売却ではない。投資用不動産は対象外。

Q. 10 年超所有の軽減税率はいくら？

所有期間 10 年超の居住用財産を売却した場合の特例。譲渡所得 6,000 万円以下の部分が 14.21%、6,000 万円超の部分が 20.315%（通常の長期と同じ）。3,000 万円特別控除と併用可能なので、長期保有のマイホーム売却は大幅な節税余地あり。

Q. 買換特例とは？

住んでいた家を売って、別の家に住み替える場合に、譲渡益課税を将来に「繰り延べ」できる特例。3,000 万円特別控除との選択制（併用不可）。買換先の建物が新築 50 ㎡以上、所有 10 年超、譲渡対価 1 億円以下等の要件あり。最終的に売却するときに繰り延べた税を払う仕組み。

Q. 確定申告は必要？

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は必須。3,000 万円特別控除で課税額がゼロでも、特例を使うには確定申告が必要。要件を満たすかは税理士か税務署で確認推奨（手数料は数万円〜）。

Q. 取得費が不明な場合は？

売却額の 5% を概算取得費として認められます。例: 売却 5,000 万円なら取得費 250 万円扱い。古い親の家を相続して売る場合に多い。実際の取得費（売買契約書等）が分かるならそちらの方が有利なことが多い。