住宅ローン徹底比較 — モゲチェック・住信SBI・楽天・auじぶん・イオン
主要オンライン住宅ローン5社を、金利・団信・繰上返済手数料・諸費用・サポートで徹底比較。「金利だけで選ぶ」と数百万円損する仕組みと、属性別に最適な銀行の選び方を解説します。
結論: 総合判断軸
住宅ローンの「お得度」は表面金利だけでは判断できません。最低でも以下の5項目を総合スコアで見るべきです。
- 適用金利: 変動・固定・ミックスで自分のリスク許容度に合わせて選ぶ
- 団信のグレード: 死亡保障のみか、がん・全疾病まで含むか
- 繰上返済手数料: ネット完結で無料が標準。窓口で有料の銀行は要注意
- 事務手数料・保証料: 借入額×2.2%が事務手数料型の相場
- 対応エリア・口座連携: 物件所在地によっては申込不可の銀行も
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モゲチェックで最低金利を無料診断
年収・勤務先・自己資金など5分の入力で、提携金融機関の中から自分が通る最低金利の住宅ローンを無料提案。借入だけでなく借換にも対応します。
モゲチェックで無料診断する →5社比較表（2026年4月時点・概算）
| サービス | 変動金利 | 固定35年 | 団信 | 事務手数料 |
|---|---|---|---|---|
| モゲチェック（提案サービス） | 提携行から最安提案 | 提携行から最安提案 | 提携行依存 | 利用無料 |
| 住信SBIネット銀行 | 0.3〜0.4%台 | 1.8%台 | 全疾病保障無料 | 借入×2.2% |
| 楽天銀行 | 0.4%台 | 1.9%台 | 標準（一般団信） | 借入×1.1%or定額 |
| auじぶん銀行 | 0.3%台 | 1.8%台 | がん50%団信無料 | 借入×2.2% |
| イオン銀行 | 0.4%台 | 1.9%台 | 8大疾病保障あり | 定額110,000円〜 |
各社の特徴
① モゲチェック（住宅ローン提案サービス）
銀行ではなく、ユーザーの属性に応じて提携銀行の中から最低金利を提案する仲介サービス。「自分はどの銀行に通りやすいか」「自分の属性ならいくらの金利が出るか」を、申込前に診断できる点が強み。利用は完全無料。借入・借換どちらも対応。住宅ローン選びの最初の一歩として最適。
② 住信SBIネット銀行
ネット銀行の代表格。変動金利の安さと「全疾病保障」標準装備が最大の強み。重い病気・ケガで働けない期間が一定以上続いた場合、月々の返済が保険で肩代わりされる仕組みが、追加金利なしでつく。フリーランス・自営業の審査は厳しめ。
③ 楽天銀行
金利水準は中堅クラスだが、事務手数料が定額型 or 借入×1.1%と他行より低めで、諸費用込みのトータルコストが優秀。楽天会員向けの優遇あり。中古物件・リフォーム一体型ローンの取扱いも広い。
④ auじぶん銀行
業界最安水準の変動金利＋「がん50%保障団信」が無料付帯。「がんと診断されたらローン残高が半分になる」保障が標準。au・UQモバイル契約者・じぶんでんき契約者にはさらに金利優遇キャンペーンが頻繁。共働き家庭・がんリスクを意識する世代におすすめ。
⑤ イオン銀行
事務手数料が定額（11万円〜）で、借入額が大きい人ほど割安に。8大疾病保障団信のオプションあり。イオン店舗内に窓口があるので、対面でじっくり相談したい人向き。郊外・地方の物件にも強い。
シナリオ別おすすめ
① 共働き世帯（30代・子なし or 1人）
auじぶん銀行 or 住信SBI でペアローン。双方の住宅ローン控除を最大化しつつ、がん50%団信・全疾病保障で家族リスクをカバー。借入5,000万円規模でも変動0.3%台なら月々10万円台で収まる。
② 個人事業主・フリーランス
審査が通りにくいのでモゲチェックで「フリーランス可能な銀行」を絞るのが第一歩。確定申告書3期分・売上の安定性・自己資金比率（できれば2割）が鍵。フラット35（住宅金融支援機構）も選択肢。
③ 高所得者（年収1,500万円以上・借入7,000万円超）
都市銀行＋ネット銀行を併願がベター。高所得層向けのプレミアム団信（がん100%保障）が選べる銀行も。住信SBI・三井住友信託・SBI新生など複数行に同時申込してベストレートを引き出すのが王道。
④ 借換検討者（現在金利1.5%以上）
借換シミュレーター → モゲチェックの順で動く。残期間20年以上・残債1,000万円以上・現金利と新金利の差が0.7%以上の3条件が揃えば、諸費用60〜80万円差し引いてもプラスになるケースが多い。
借換タイミングの目安
昔（2008年以前）に組んだ住宅ローンの金利は1.5〜2.5%台が普通。今の変動0.3〜0.4%台と比べると、借換による削減効果が数百万円になる人が多くいます。
- 残期間 20年以上: 利息効果が長期に及ぶので借換メリット大
- 残債 1,000万円以上: 諸費用60〜80万円を回収できる規模
- 金利差 0.7%以上: この差があれば諸費用込みでも黒字化しやすい
- 団信のグレードアップ: 借換と同時にがん保障・全疾病保障を無料追加できる
借換シミュレーターで諸費用込みの純削減額を試算 → 削減効果がプラスなら、モゲチェックで具体的な乗換先候補を出すのが王道です。
よくある質問
Q. 金利の安さだけで選んで大丈夫ですか？
ダメです。住宅ローンは35年で総額数千万円の長期契約。表面金利が0.1%安くても、団信のグレード・繰上返済手数料・事務手数料・保証料・契約後の対応で逆転するケースが普通にあります。最低でも金利＋団信＋総コスト（諸費用込み）の3軸で比較してください。
Q. モゲチェックは銀行ですか？
違います。モゲチェックは「住宅ローン比較・提案サービス」で、ユーザーの属性（年収・勤続・自己資金等）から提携銀行の中で最も通りやすく金利が低い候補を提案する仕組みです。実際の借入は提案された銀行（住信SBI・auじぶん・各都市銀行など）と直接契約します。
Q. 団信はどのくらい重要ですか？
極めて重要です。団体信用生命保険は「ローン契約者が死亡・高度障害になった時に残債が0円になる」保険で、住宅ローンに付帯します。最近はがん50%保障・全疾病保障・8大疾病保障など上乗せ団信が無料 or 金利+0.1〜0.3%でつけられる銀行が増えており、家族構成（独身か・子の有無）で必要グレードが変わります。
Q. ペアローンと収入合算、どちらが得ですか？
夫婦双方とも安定収入があり、双方が住宅ローン控除を最大限使えるならペアローンが有利です。一方が育休・離職予定があるなら、収入合算（連帯債務 or 連帯保証）の方が柔軟。共働きでも収入差が大きい場合は、ペアローンの団信が片方しか効かないリスクも考慮を。
Q. 事務手数料と保証料、どっちが大事？
近年のネット銀行は「事務手数料型」（借入額×2.2%）が主流で、保証料は0円のケースが多いです。諸費用全体（事務手数料＋保証料＋登記費用＋団信特約料）の合計で比較するのが正解。借入3,000万円なら諸費用60〜80万円の銀行が標準的。
次にやること
住宅ローン選びは「比較 → 試算 → 申込」の3ステップ。順番にこなせば数百万円の差が出ます。
- モゲチェックで最低金利を診断PR
提携金融機関の中から自分の属性に合う最低金利の住宅ローンを無料提案。
- 住宅ローン控除をシミュレート
借入額・住宅種別から年次・累計の控除額を試算。
- 借換の純削減額を試算
現在ローンと借換後の総返済額を諸費用込みで比較。
- 繰上返済 vs 投資 で迷ったら
ローン金利と投資リターンの損得を住宅ローン控除込みで比較。
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