2026年版諸費用控除後の純削減
住宅ローン借換 シミュレーター
現在のローンと借換後の月返済額・総返済額を比較し、諸費用を差し引いた純削減効果と「借換するべきか」の判定を表示します。
最終更新 2026-05-04税金 / 住宅約3分で読めます
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万円
25,000,000 円
年
%
%
万円
300,000 円
ネット銀行で20〜30万、メガバンクで40〜70万円が目安
借換の試算結果
諸費用を差し引いても利息削減効果が大きく、借換のメリットがあります。
純削減額（諸費用控除後）
+¥2,436,900
借換 推奨
月の返済額の差
−¥9,123/月
諸費用回収まで約33ヶ月
- 残期間（月数）
- 300 ヶ月
- 現在ローンの月返済
- ¥99,984
- 借換後ローンの月返済
- ¥90,861
- 現在ローンの残期間総返済額
- ¥29,995,200
- 借換後ローンの残期間総返済額
- ¥27,258,300
- 利息差額（諸費用控除前）
- ¥2,736,900
- 諸費用控除後の純削減
- ¥2,436,900
※ 元利均等返済・全期間固定金利の前提。実際は変動金利の将来上昇、団信内容の差、住宅ローン控除の残期間（借換でリセットなし）等も含めて総合判定が必要。一般的に「金利差0.3%以上、残期間10年以上、残高1,000万円以上」が借換メリットの目安です。
残高・金利差別 ケーススタディ
元利均等返済・全期間固定の前提で、典型的な借換ケースの純削減額を試算しました。
| ケース | 現在の月返済 | 借換後の月返済 | 純削減額 | 判定 |
|---|---|---|---|---|
| 残高3,000万・残25年・1.5%→0.7%・諸費用30万 | ¥119,980 | ¥109,034 | +¥2,983,800 | 推奨 |
| 残高2,500万・残20年・1.3%→0.6%・諸費用30万 | ¥118,350 | ¥110,567 | +¥1,567,920 | 推奨 |
| 残高1,500万・残10年・1.2%→0.7%・諸費用30万 | ¥132,712 | ¥129,462 | +¥90,000 | 推奨 |
| 残高800万・残8年・1.5%→1.0%・諸費用30万 | ¥88,485 | ¥86,745 | −¥132,960 | 非推奨 |
| 残高3,500万・残30年・1.8%→0.8%・諸費用50万 | ¥125,894 | ¥109,387 | +¥5,442,520 | 推奨 |
残高1,000万・残期間10年未満・金利差0.3%未満では諸費用が重く、借換のメリットが出にくいケースが多いです。
計算根拠を見る
計算式 / 根拠
- 元利均等返済の月返済額: PMT = P × (r(1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)
- P = ローン残高、r = 月利（年利 ÷ 12）、n = 残月数
- 残期間総返済額 = 月返済額 × 残月数
- 利息差額 = 現在ローン総返済額 − 借換後ローン総返済額
- 純削減額 = 利息差額 − 諸費用
- 判定: 純削減額 > 0 なら「借換 推奨」
注釈
元利均等返済・全期間固定金利の前提。実際は変動金利の将来上昇、団信内容の差、住宅ローン控除残期間（借換でリセットなし）等を含めて総合判定が必要。複数行の金利見積もりは モゲチェック 等の借換比較サービスでまとめて取得するのが効率的です。借換は金融機関の融資審査・団信再加入審査を伴うため、健康状態や勤続条件にも左右されます。
最終更新: 2026-05-04
使い方
- 現在のローン残高（万円）と残り期間（年）を入力。
- 現在の金利と借換後の金利（%）を入力。
- 諸費用の見込み額を入力（不明な場合は30万円が目安）。
- 結果欄に月返済額の差・利息差額・諸費用控除後の純削減額・借換判定が表示されます。
よくある質問
- Q. 借換メリットの目安は？
- 一般に「金利差0.3%以上・残期間10年以上・残高1,000万円以上」の3条件のうち2つ以上を満たすとメリットが出やすいと言われます。本ツールで純削減額がプラスなら基本的に借換有利です。
- Q. 諸費用にはどんな費用がかかる？
- 事務手数料（融資額の2.2%が一般的）・登録免許税（抵当権設定0.4%）・抵当権抹消費用・司法書士報酬・印紙税・繰上返済手数料など。ネット銀行で20〜30万、メガバンクで40〜70万円が目安です。
- Q. 住宅ローン控除は借換後も使える？
- 借換後も従前の控除期間内であれば継続利用可能。ただし「借換時に当初の借入額を超えない」「住宅取得目的の借換」等の要件があります。控除残期間が長く控除も効いている場合、借換による所得税減少分は別途加味して判断しましょう。
- Q. 団体信用生命保険（団信）はどう影響する？
- 借換時には団信に再加入が必要で、健康状態によっては加入できない場合があります。一方で借換先によっては「がん団信」「全疾病団信」等の保障が拡充されることも。団信内容の差は数百万円以上の価値があるため、金利だけでなく団信も含めて比較を。
- Q. 変動金利と固定金利、どっちを選ぶ？
- 現在の変動金利は0.3〜0.5%、固定35年は1.5〜2%が目安。残期間が短い（10年以下）なら変動の有利が大きく、長期（20年以上）なら金利上昇リスクを考えて固定の検討価値があります。複数行の見積もりは「モゲチェック」のような借換比較サービスで一括取得が便利です。
借換 検討の3ステップ
一括見積もりで最低金利を確認し、団信内容を比較して、住宅ローン控除との兼ね合いを最終チェック。
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