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住宅取得資金贈与 完全ガイド
親 ・ 祖父母から子 ・ 孫への住宅取得資金の贈与が 最大 1,000 万円非課税になる制度。マイホーム購入時の頭金援助に最適ですが、家屋要件 ・ 受贈者要件が厳密です。
最終更新 2026-05-20解説記事 / 贈与約7分で読めます
制度の全体像
- 正式名称: 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
- 対象: 親 ・ 祖父母 → 子 ・ 孫 (直系尊属からのみ。義父母 ・ 配偶者の親はダメ)
- 用途: 自宅 (本人居住用) の購入 ・ 新築 ・ 増改築の資金
- 期限: 2026 年 12 月 31 日まで (延長予定だが要確認)
- 手続き: 翌年 2/1 〜 3/15 に贈与税申告 (非課税でも申告必須)
非課税枠 (省エネ vs 一般)
| 住宅区分 | 非課税枠 | 主な要件 |
|---|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000 万円 | 断熱等級 4 + 一次エネ等級 4 以上 等 |
| 一般住宅 | 500 万円 | 特別要件なし |
※ 省エネ住宅は『耐震性 ・ バリアフリー性 ・ 省エネ性』のいずれかを満たす住宅。住宅性能評価書 ・ 長期優良住宅認定書等で証明。
適用要件 (家屋・受贈者)
受贈者の要件
- 直系卑属: 子 ・ 孫 (配偶者の親からの贈与は対象外)
- 年齢: 贈与年の 1/1 時点で 18 歳以上
- 合計所得: 贈与年の合計所得 2,000 万円以下 (高所得者除外)
- 自己の居住用住宅であること (賃貸 ・ 別荘は対象外)
- 翌年 3/15 までに入居 (or 入居確実)
家屋の要件
- 床面積: 40㎡ 〜 240㎡ (40 〜 50㎡ は所得 1,000 万以下限定)
- 中古住宅: 1982 年 1 月以降に建築された家屋 (新耐震基準) or 耐震基準適合証明書
- 増改築: 工事費 100 万円以上 + 床面積要件 + 当該住宅に居住する者の居宅
- 原則として日本国内の住宅 (海外不可)
他制度との併用
| 組合せ | 非課税合計 | 適性 |
|---|---|---|
| 住宅資金 + 暦年贈与 | 1,000 + 110 = 1,110 万 | 最も一般的 |
| 住宅資金 + 相続時精算課税 | 1,000 + 2,500 + 110 = 3,610 万 | 大規模援助時 |
| 住宅資金単独 | 1,000 万 | シンプル |
贈与税の申告手続き
- 贈与: 贈与契約書 + 銀行振込で資金移動 (現金手渡しは証拠なし NG)
- 住宅契約: 売買契約 ・ 建築請負契約
- 入居: 翌年 3/15 までに入居 (or 入居確実な見込み)
- 贈与税申告: 翌年 2/1 〜 3/15 に税務署へ申告書提出 (非課税でも必須)
- 必要書類: 贈与契約書 ・ 売買契約書 ・ 住民票 ・ 戸籍謄本 ・ 受贈者の所得証明 ・ 住宅性能証明 (省エネ住宅)
※ 申告忘れで非課税適用不可 → 通常の贈与税課税 (1,000 万贈与で 177 万円課税)。期限厳守。
落とし穴と注意点
- 所得 2,000 万超: 受贈者が高所得者なら適用不可
- 義父母からの贈与: 直系尊属でないため対象外。実母 ・ 実父 ・ 祖父母のみ
- 住宅ローン控除との組合せ: 贈与額分は『住宅取得対価』から除外 → 住宅ローン控除の対象額減少
- 配偶者控除との関係: 共有名義の場合、各人の取得対価を明確に
- 転居要件: 翌年 3/15 までに入居 ・ 入居しない場合は修正申告 → 課税
- 中古住宅の耐震基準: 1982 年以前築は耐震基準適合証明書が必須
活用前チェックリスト
- 受贈者の合計所得が 2,000 万円以下か
- 贈与者が直系尊属 (実親 ・ 祖父母) か
- 家屋の床面積 ・ 築年数 ・ 省エネ等級を確認
- 翌年 3/15 までの入居スケジュール確定
- 贈与契約書 + 銀行振込で証拠を残す
- 翌年 2 〜 3 月の贈与税申告期限を確認
- 住宅ローン控除との影響を試算
